Hej,
Kolejna potencjalna miejscówka.
---------- Treść przekazywanej wiadomości ----------
Temat: Re: [WAW-S] Chodakowska - zdjęcia Data: wtorek, 25 marca 2014, 00:48:56 Od: Remigiusz Marcinkiewicz
On Sun, 23 Mar 2014 20:08:38 Sergiusz Bazański wrote:
Filmiki: https://hackerspace.pl/~enki
Dobra, sprawa z tą lokalizacją przedstawia się tak:
- na Chodakowskiej 22 jest sobie kamienica z 1914r, w tym: * trzy skrzydła, przy czym wschodnie to kompletna ruina a zachodnie stoi puste, używane jest tylko centralne, * 1500m^2, z tego nadające się do użytku aktualnie około 400m^2 (w tym już zajęta powierzchnia), nadające się i wolne ze 150-200m, w dłuższej perspektywie osiągalne jeszcze tak z kolejne 400m * dwa podwórka (frontowe i wewnętrzne, to drugie to dziedziniec zamknięty budynkami i murem) * dobre przyłącze energetyczne (w tym momencie 15kW z możliwością zwiększenia do 40kW bez żadnych zmian technicznych poza lepszym licznikiem, pewnie do 100kW gdyby wymienić 20m kabla, podstacja SN jest za płotem) * zamurowane prawie wszystkie okna, trzeba wstawiać nowe * chujowy stan tynków na zewnątrz i wewnątrz * równie źle z podłogami (w sensie warstwy wierzchniej, niezależnie od stropów) * parę zgniłych stropów, przez co parter i pierwsze piętro obecnie się nie nadają do używania * mimo wszystko stabilne mury głównego skrzydła, pęknięcia powstałe podczas budowy apartamentowca obok są statyczne
- większościowym właścicielem budynku (~63%, pełnomocnictwo właścicieli mniejszościowych, wyłączne prawo do administrowania budynkiem) jest Alek Zawada, pracownik ITRu który wpadł kiedyś do nas i wpada raz na jakiś czas od wtedy, specjalista od próżniowych urządzeń laboratoryjnych, elektroniki próżniowej i obróbki szkła, zdecydowanie godny nazwania hakerem w naszym rozumieniu.
- oprócz Alka jest jeszcze AFAIR czwórka stałych lokatorów, w tym dwóch całkiem ogarniętych ludzi którzy aktualnie pomagają mu ten przybytek utrzymać w jednym kawałku z własnej niewielkiej kasy i własnymi rękami.
- backstory związane z samym budynkiem i tym, czemu jest w tak chujowym stanie: patrz na koniec wiadomości
- warunkiem koniecznym wprowadzenia się do tego budynku jest wyremontowanie pomieszczeń, bo nawet te nadające się do użytku od zaraz (tzn. ze stabilnym stropem w dobrym stanie, suche i połączone z używalnymi obszarami) są całkowicie zniszczone i mają zamurowane okna,
- ze względu na nasze doświadczenia z remontami, zakładam, że tym razem robota miałaby być zlecona jakiejś zewnętrznej ekipie i wszystko zależy w pierwszej kolejności od tego, czy koszt ekipy na potrzebną nam powierzchnię mieści się w kwocie, którą HS może wyłożyć w jednym kawałku z uwzględnieniem stanu konta, statutu itp.,
- w związku z powyższym możemy na 100% - potwierdzone z Alkiem - liczyć na: * całkowite zwolnienie z czynszu na czas remontu i przeprowadzki, aż do faktycznego sfinalizowania przeprowadzki i zakończenia okresu wypowiedzenia na obecny lokal, czyli bez płacenia za dwa lokale naraz, * zaliczenie wydatku na remont w poczet przyszłego czynszu (tak, to może być na długo, spokojnie 6-12 miesięcy do przodu), z wyjątkiem jedynie bieżących opłat za media, * jak wyżej, dla przyszłych remontów pod kolejne pomieszczenia, * niski czynsz - w sumie o dokładnej kwocie jeszcze nie dyskutowaliśmy, ale na pewno znacząco niższy niż obecnie i elastycznie dostosowywany przy dobieraniu kolejnych pomieszczeń, * gwarancję, że jakiś procent tego co już faktycznie będziemy płacić na bieżąco jako czynsz pójdzie na zakup sprzętu, np. porządnej, dużej tokarki i podobnych zabawek - należących do Alka, ale dostępnych do użytku.
- bonus: połowa jednego z pięter to warsztat do produkcji szkła laboratoryjnego, pracownia lamp elektronowych i pracownia sprzętu próżniowego, wszystko działające, używane na codzień i nieźle zaopatrzone - zaryzykowałbym stwierdzenie, że Alek może mieć tam więcej ukończonych, skomplikowanych projektów niż cały HS razem wzięty. Jest też warsztat elektroniczny i mechaniczny które wyglądają nawet nieźle przy naszych, chociaż są dużo bardziej postradzieckie, a elektroniczny zdecydowanie bardziej analogowy.
- jeden istotny czynnik jest taki, że Alek cały czas, równolegle z doprowadzaniem budynku do znośnego stanu, szuka sposobu żeby go zamienić na gotówkę. Jest wart razem z gruntem jakieś 3mPLN (z uwzględnieniem działki dla mniejszościowych współwłaścicieli), a intencją Alka jest, żeby w razie sprzedaży budynku istotną część kasy przeznaczyć na nowy, bardziej nadający się do celów warsztatowych. Zaznaczył przy tym, że podoba mu się perspektywa szukania takiego miejsca wspólnie z HSem, i z tego powodu warto z nim utrzymać kontakt i współpracę również jeśli przeprowadzimy się w jakieś inne miejsce. W dłuższej perspektywie to może być win-win, albo udałoby się doprowadzić do porządku tę lokalizację i zostać tam na dłużej, albo/lub później udałoby się przenieść w lepsze miejsce w sposób kontrolowany i celowy.
- problemem jest dojazd - obecnie umiarkowanie chujowy, szczególnie z północnego zachodu, bo tramwaje nie jeżdżą obok Dworca Wileńskiego. Jeszcze w tym roku powinno się poprawić, bo stacja Stadion drugiej linii metra jest niedaleko, a tramwaj 26 (z Bankowego) i 6 (spod Arkadii) wrócą na Grochowską. Wciąż, nie jest to tuż obok metra. Sam mam co do tego mieszane odczucia, nie wiem jak dużym to jest problemem w dłuższej perspektywie.
PLUSY: - landlord jest "jednym z nas", - elastyczne warunki finansowe, - duży potencjał, chociaż długoterminowy, działać jak teraz można po szybkim remoncie z wynajętą ekipą ale do pełnego wykorzystania tego miejsca trzeba ładnych kilku lat, - ponoć Lukman ma niedaleko światłowody, czyli internety da się przenieść, - szansa na lepsze, prawie własne miejsce w przyszłości z tym samym landlordem, - na miejscu można robić praktycznie wszystko - dym, hałas i inne takie nie są wielkim problemem - jest dziedziniec na którym da się zrobić eventy "plenerowe", pewnie nawet rozpiąć wieczorem duży ekran do rzutnika, - na stanie jest Volkswagen Transporter T3, od paru dni w naprawie ale go ogarniają bo jest potrzebny na chodzie, można go użyć do przeprowadzki albo przywożenia kupionych rzeczy, - parę ciekawych pracowni już na miejscu jest, aż się prosi o połączenie zasobów - częścią proponowanego dla nas na początek lokalu jest łazienka (oczywiście do remontu), - suszenie i sprzątanie piwnicy idzie sprawnie, niedługo może stać się użytkowa, raczej zdatna na niektóre typy pracowni, - jest szansa na spore hale w piwnicach, gdyby na stałe wywalić zgniły strop części parteru,
MINUSY: - dojazd - według niektórych sam fakt że Praga - dzicz, wieś i dresy biegające bez kagańców, trzeba Alka zapytać czy to w praktyce jest problem, - ogólnie problem żeby sobie wpaść na pół godziny w drodze z pracy jak teraz, albo zostać do połowy nocy i kulturalnie wrócić metrem, - budynek jest syfiasty i straszy, nawet po wyremontowaniu konkretnych pomieszczeń jeszcze długo elewacja czy klatka schodowa będą wyglądać jak ruina - ogrzewanie jest z lokalnego pieca (nowoczesny, CO z wymuszonym obiegiem, nie kaflowy), trzeba do niego dorzucać opał, chociaż to już robi Alek i nie jest to ani trudne, ani czasochłonne, - pozyskanie więcej niż pierwsze 200m^2 jest przyrostowo coraz trudniejsze, kolejne 200m^2 to wyższe piętro które wymaga docieplenia bo w zimie jest solidnie zimne, a jeszcze kolejne to niższe piętro z przegniłym stropem do wymiany, - budynek jest zabytkiem, to tworzy problemy formalne, chociaż Alek ma już doświadczenie w pałowaniu konserwatora zabytków sądem i robi to skutecznie, - liczniki na mediach, koniec ryczałtu na prąd - ale to chyba będzie problem każdej nowej lokalizacji, to co mamy w ITR nie jest normą,
POTENCJALNE WAZNE PYTANIA:
* Co, jeśli ludzie zaczną się wypisywać z HS bo chujowy dojazd? - Trudno powiedziec, trzeba ocenić ryzyko, ważne żeby *przed* podjęciem decyzji mieć ostrzeżenie ze strony tych członków, którzy się obawiają czy widzą się w tak zlokalizowanym HS - i to nie jest nic złego, społeczność potrzebuje takiej informacji żeby prawidłowo decydować.
* Co, jeśli Alek sprzeda budynek, dostanie 3mPLN na konto i mu odjebie od tej kasy tak, że zapomni o deklaracjach dalszej współpracy? - Generalnie to samo co domyślnie w przypadku każdego innego lokalu. Wszędzie się może zdarzyć, że właściciel, nawet niepróbujący aktywnie sprzedać budynku, zechce nagle się go pozbyć albo zmienić przeznaczenie, nawet umowa na długi czas określony przed niczym specjalnie nie chroni. Tutaj mamy bonusową szansę na dalszą współpracę.
* Co z kontrolą dostępu? - Zamki na karty, pilnowanie stref obecności nieczłonków tak jak to już chcieliśmy robić na Długiej. Obgadane, landlord nie widzi problemu, lokatorzy których zdanie się liczy nie widzą problemu.
... jakieś jeszcze miałem przygotowane, ale zapomniałem. Na pewno ktoś na nie wpadnie i je zada.
BACKGROUND: wersja pełna: http://warszawa.wikia.com/wiki/Kamienica_Leona_Doleya (uwaga, dość wkurwiająca/przybijająca lektura) tl;dr: przodkowie zbudowali, Bierut zabrał, PRL używał a nie dbał, a na koniec Zarząd Gospodarowania Nieruchomościami Urzędu Miasta zaniedbaniem i złą wolą w ~12 lat zamienił w ruinę, mimo nakazów i kar nadzoru budowlanego i konserwatora zabytków, jak już było wiadomo że się toczy proces o przywrócenie własności. W 2000 roku to jeszcze był używalny budynek w znośnym stanie, w 2011 roku Alek uroczyście otrzymał protokół zwrotu ruiny tonącej w kupach gruzu i od czterech lat próbuje coś z tym zrobić mając tylko swoją prywatną, zarobioną kasę i dwóch ludzi do pomocy.
* A czemu Alek w nas rzuca rabatami, zwolnieniami z czynszu itp., co chce z tego mieć skoro wszystko odpuści? - Pieniądze żeby być w stanie ogarnąć budynek (aktualnie jego budżet remontowy to 10kPLN ROCZNIE, HS jest w stanie wygenerować tak z 50kPLN czynszu na rok jeśli jeszcze trochę podrośnie i dostanie wystarczająco dużo miejsca) i żyć jak człowiek, a nie menel z Pragi w zapadłej ruinie. A że potencjalny najemca to grupa która robi podobne rzeczy co on sam w wolnym czasie, to tym lepiej. Nawet jeśli przez pierwszy, w zaokrągleniu, rok nie będzie z tego faktycznej gotówki albo będzie jej bardzo niewiele, to już jest coś: po dwóch latach jest kasa na założenie CO w całym budynku i solidne suszenie murów, po trzech można myśleć o naprawie więżby dachowej, po czterech tynkować elewacje żeby front wyglądał jak dom, a nie scenografia z filmu wojennego.